国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の概要

このガイドラインは、不動産取引において、過去に物件内で人の死が発生した場合に、宅地建物取引業者が買主や借主に対してどこまで告知する義務があるのか、その判断基準を示すことを目的としています。

背景

不動産取引において、過去に人の死が発生した場合、その内容によっては買主や借主の契約判断に重要な影響を与える可能性があります。そのため、売主や貸主は、把握している事実を告知する必要があり、過去の裁判例では、取引目的、事案の内容、経過時間、近隣住民の周知度などを考慮して告知義務の有無が判断されています。

ガイドラインの目的

このガイドラインは、宅地建物取引業者の義務の判断基準としての位置づけを持ち、トラブルの未然防止の観点から、裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理しています。ただし、ガイドラインに示された対応を行わなかった場合でも、直ちに宅地建物取引業法違反となるわけではありませんが、トラブルになった場合には、行政庁の監督において参考にされることになります。

ガイドラインの適用範囲

このガイドラインの適用範囲は、住宅として用いられる不動産（居住用不動産）における人の死に関する事案です。オフィス等として用いられる不動産は、契約締結の判断に与える影響が一様でないため、対象外とされています。

調査について

宅地建物取引業者は、販売・媒介活動に伴う通常の情報収集を行うべき義務を負っていますが、人の死に関する事案を疑わせる特段の事情がない限り、自発的に調査する義務までは認められません。ただし、売主・貸主・管理業者から人の死に関する事案を知らされた場合や、自ら事案を認識した場合で、その事実が取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知しなければなりません。

告知義務の判断基準

このガイドラインでは、告知義務の判断基準として以下の点を挙げています。

• 事案の性質：死亡原因、死亡状況、死亡時期など
• 事案の周知度：近隣住民や関係者への周知度、報道状況など
• 物件の用途：住宅、店舗、事務所など
• 経過時間：死亡から経過した時間
• 告知方法：口頭、書面、パンフレットなど

告知の際の注意点

• 告知は、事実を正確に伝え、買主や借主が理解できるようにすることが重要です。
• 告知の際には、買主や借主のプライバシーに配慮することが必要です。
• 告知後、買主や借主から質問があった場合は、丁寧に説明することが大切です。

まとめ

このガイドラインは、宅地建物取引業者による人の死の告知に関する判断基準を示すもので、トラブルの未然防止に役立つものです。不動産取引を行う際には、このガイドラインを参考に、適切な対応を行うことが重要です。